Финансы
155837 Достигли ли цены на недвижимость дна? ➨ Читайте больше на NUR.KZ Экономика и бизнес

Что ждет рынок недвижимости в Казахстане?

Что планируется сделать, чтобы обеспечить контроль за ценообразованием на строительном рынке? Достигли ли цены на недвижимость дна? Какие изменения необходимо внести в законодательство о жилищных отношениях и зачем они нужны? На эти и другие вопросы ответил председатель правления АО "Фонд недвижимости "Самрук-Казына" Госман Амрин в ходе онлайн-конференции на деловом портале Profinance.kz.

Что ждет рынок недвижимости в Казахстане?
Фото: chesco-ki-society.com

– Госман Каримович, каков на сегодня дефицит жилья в стране? – Дефицит значительный. Население Казахстана – свыше 16 млн человек. По старым нормам полагается 18 кв. м на человека, по новым – 25. Даже по старым нормам в Алматы дефицит жилья составляет 10 млн "квадратов", в Астане – чуть меньше. В целом по Казахстану цифра превышает 100 млн кв. м. – Какие законы помогут формированию регулируемого рынка арендного жилья? – Я думаю, надо вносить изменения в закон о жилищных отношениях и включать в него самостоятельный раздел, связанный с арендой. Чтобы рынок арендного жилья развивался, необходимо регулировать ставки арендных платежей не более двух раз в год. И это касается не только Фонда недвижимости, но и частных лиц. Арендатор должен быть защищен от того, чтобы арендодатель уже после сдачи жилья мог поднять ставку арендного платежа по своему усмотрению.

С другой стороны, и арендодатель должен быть защищен. И я считаю, что в этом смысле хороша практика Фонда недвижимости, когда мы ввели гарантийный депозит в размере четырех месячных арендных платежей. В случае если по какой-либо причине арендатор не смог внести платеж, арендодатель может использовать средства гарантийного депозита. Кроме того, все договоры аренды должны регистрироваться. Будет учет – будет прозрачность. Тогда появится цивилизованный рынок, на котором арендодатель будет получать стабильный доход, а арендатор будет уверен, что он будет жить в снятой квартире строго установленное время. И очень важный вопрос: выселение из арендуемой квартиры при нарушении условий договора должно осуществляться во внесудебном порядке. Сегодня оно производится только по решению суда. Три месяца можно судиться, а арендатор все это время не платит и живет. Я считаю, по этому вопросу тоже необходимо внести изменения в законодательство.

В случае если по какой-либо причине арендатор не смог внести платеж, арендодатель может использовать средства гарантийного депозита

– Мы все стали свидетелями того, что арендное жилье с правом выкупа в числе прочих получили люди с ежемесячным доходом 3 млн тенге, якобы не имеющие в собственности квартир. И при такой-то зарплате? Возникают сомнения в системе распределения арендного жилья… – Во-первых, речь идет о совокупных доходах семьи, а не одного лица. Ведь в основном в программе участвовали семьи, состоящие как минимум из трех человек. Да, в ряде случаев были претенденты, которые имели высокий уровень дохода. В основном – индивидуальные предприниматели. И нужно сказать "спасибо" этим людям, которые не побоялись официально показать свой доход и зафиксировать его в Жилстройсбербанке.

Стоит также помнить, что средства, выделенные фонду на программу, это не субсидии. Все деньги должны быть в последующем возвращены в Нацфонд. И поэтому мы говорим, что платежеспособность участника программы является определяющим фактором. Что касается сомнений насчет распределения арендного жилья, то прозрачность нашей программы очевидна. Ее участник предварительно должен был оформить документы в Жилстройсбербанке для расчета МСАП (максимальная сумма арендного платежа), и какой-то инструмент коррупции, протекционизм здесь исключен.

Наоборот, в таких системах человеческий фактор сведен к минимуму. Справка об отсутствии жилья выдается ЦОНом. Человек не станет покупать или подделывать ее, потому что завтра в ходе проверки он может потерять квартиру и попасть в черный список. Вы представляете: он заплатит кучу денег, потратит время, а в итоге останется без квартиры и потеряет вложенные средства. Кроме того, как только человек подал нам заявку, его автоматически вносят в перечень всех заявителей, подавших документы, и этот список вывешивается на сайте Фонда недвижимости. Заявитель может спросить, почему я стою 111-м или 10-м, если у меня МСАП такой-то. Тем самым достигается максимальный уровень прозрачности.

На сегодня мы в качестве уплаты вознаграждения вернули чуть меньше 3 млрд тенге. Фактически же мы получили порядка 47 млрд тенге

– Изначально предполагалось, что выделяемые государством деньги – возвратные. Сколько денег вернулось в казну? Сколько планируется вернуть в этом году? – На сегодня мы в качестве уплаты вознаграждения вернули чуть меньше 3 млрд тенге. Фактически же мы получили порядка 47 млрд тенге. Возврат мы осуществляем нашему акционеру – ФНБ "Самрук-Казына", а он дальше по своим обязательствам возвращает средства в Нацфонд. – Когда планируете начать программу в Алматы? Какие объекты и когда будут введены в эксплуатацию? – Сегодня Фонд недвижимости контролирует строительство объекта "Бес Туга", который получил финансовую помощь от "Самрук-Казыны". Этот объект будет сдан в эксплуатацию в следующем году. Также Фонд недвижимости рассматривает на предмет финансирования объекты "Эталон", "Оскар" и "Жайлы 3". После того как будет принято решение по этим объектам, будут установлены сроки их ввода в эксплуатацию. – Когда программы арендного жилья будут реализовываться в регионах?

– Пока средств недостаточно, но этот вопрос рассматривается. В ближайшее время, скорее всего, мы начнем работать в одном из городов Западного Казахстана. – Что будет, если в арендованной квартире произойдет пожар не по вине съемщика? – Если ЧП произошло не по вине съемщика, ответственность будет нести фонд. Для этого мы страхуем свое жилье. Но фонд несет ответственность только до того момента, пока жилье не выкуплено арендатором. – По программе будет сдано, как я слышала, 12 тыс. квартир. Планируется ли продолжить программу? Спрос ведь есть…– Мы планируем развивать эту программу. Думаю, в ближайшее время будет принята стратегия развития фонда. Исходя из своей практики, я считаю, что Фонд недвижимости должен стать основным инструментом по привлечению инвестиций в строительный сектор. Мы не должны сами строить, в силу нашего статуса у нас есть возможность привлекать дешевые деньги и передавать эти деньги компаниям-застройщикам для того, чтобы они строили. После того как они построят, мы должны эти квартиры сдавать в аренду или продавать населению. – Когда создавался Фонд недвижимости, планировалось, что он будет выведен на Казахстанскую фондовую биржу. Прошло более года, что стало с этой идеей?

Я считаю, что Фонд недвижимости должен стать основным инструментом по привлечению инвестиций в строительный сектор

– Идея правильная, экономически выверенная, но, к сожалению, есть два момента, которые тормозят этот процесс. Первое: у нас отсутствует хорошо разработанное законодательство. Это сдерживает многие процессы. Сегодня аренда с правом выкупа и чистая аренда слабо регулируются. Не защищены ни арендаторы, ни арендодатели. Мы вышли с инициативой, чтобы внести изменения в законодательство. Второе: насколько я понимаю, на фондовом рынке Казахстана в основном работают средние деньги. А рынок аренды по своей природе требует длинных денег. Тем не менее и в правительстве, и в "Самрук-Казыне" прорабатываются вопросы дальнейшего развития рынка арендного жилья. Надеюсь, в ближайшее время мы получим новые данные. – Скажите, достигли ли дна цены на недвижимость? Как вести себя тем, кто хочет купить или продать жилье? – Абсолютно очевидно, что мы достигли дна. Мы заметили восстановление рынка с весны текущего года. Экономика оживает, у людей появляются перспективы на будущее, а это позволяет подстегивать те процессы, которые происходят на рынке недвижимости. При этом я убежден, что темпы роста цен будут умеренными, так как психологический момент еще не преодолен. Что касается совершения сделок на рынке, то продавцам, на мой взгляд, пока стоит подумать. А вот тем, кто хочет купить, покупать надо сейчас. – Что сделано на сегодня и что планируется сделать, чтобы обеспечить контроль за ценообразованием на строительном рынке? – Для этого прежде всего необходимо достаточно серьезное регулирование со стороны государства. Многие либералы утверждают, что все должно самоорганизовываться. Я в эту модель не верю. В условиях дефицита товара на рынке любая компания стремится извлечь максимальный доход. И я думаю, что необходимы системные меры, надо разделить тех, кто инвестирует средства, и тех, кто строит. Нужно отличать девелоперов, которые занимаются организацией процессов строительства, от самих строителей. Когда эти две структуры становятся аффилированными, ценообразование становится закрытым, потому что они извлекают доход в самом конце. Если же запретить аффилированность, то ясно, что девелоперская компания будет очень жестко относиться к застройщику и не даст ему возможности иметь сверхдоходы. Также не должно быть аффилированности и внутри строительных организаций, между генподрядчиком и субподрядчиком. Все это приведет к более эффективному ценообразованию, что в конечном счете даст рыночную справедливую стоимость квадратного метра. В этом направлении, я думаю, должна двигаться политика. Есть непреложные законы: никто никогда не будет заниматься убыточным делом. Компания, которую организует девелопер, должна иметь доход. Инвесторы, которые вкладывают в этот бизнес, тоже должны иметь доход. И роль государства – регулировать этот процесс. Если рынок оставить без присмотра, то в условиях дефицита произойдет спекуляция. И для того чтобы обеспечить баланс цены на рынке, необходимо государственное регулирование. Многие экономисты либерального толка будут против моих высказываний, но это мое убеждение, основанное на личной практике.

Источник: Бизнес&Власть

Заметили ошибку на сайте? Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter или Cmnd+Enter


Ваша реакция

Спасибо за ваше мнение

Вы уже голосовали

Читайте также

Загрузка...


Комментарии 4

Содержание комментариев к новостям не имеет никакого отношения к редакционной политике NUR.KZ. Мы не несем ответственность за форму и характер выставляемых комментариев. Просьба соблюдать установленные правила .