128905 Экономист рассказал, в чём проблема ➨ Читайте больше на NUR.KZ Экономика и бизнес

РК нужна другая система ипотечного кредитования

Фото: terraeuropa.ru

Ипотечное кредитование расширяет платежеспособный спрос населения на жилье и позволяет вовлекать внебюджетные средства в жилищное строительство и производство строительных материалов, способствуя развитию реального сектора экономики. В то же время, и зарубежный опыт, и опыт, накопленный в Казахстане, говорят о том, что в системе долгосрочного ипотечного кредитования существуют проблемы, требующие квалифицированного анализа.

 О том, каким должно быть ипотечное кредитование в Казахстане, в беседе с нашим корреспондентом говорит кандидат экономических наук Нурлан Дюсенбаев.

- Нурлан Магжанович, насколько, по-Вашему, эффективна система ипотечного кредитования в нашей стране?

- Как экономист, близко знакомый с рынком ипотечных услуг Канады и Европы, изучающий проблемы кредитования с 1995 года, могу привести в качестве примера собственный опыт. В 2004 году я получил кредит в размере 11,5 миллиона тенге сроком на 20 лет. Фиксированная ставка банка равнялась 14,2 процента. На день выдачи займа курс тенге к доллару составлял 135,5. В связи с начислением индексаций к уровню девальвации тенге в настоящее время ссудная задолженность увеличилась до 12,046 миллиона тенге. За период с 2004 по 2009 годы, то есть за 55 месяцев, при размере ежемесячного платежа 145 тысяч тенге, мною погашено почти 8 миллионов тенге основного долга с процентами. Казалось бы, можно спать спокойно - обязательства перед банком выполняются досрочно. Но на 16 сентября 2004 года, когда взял ипотечный кредит, задолженность, повторюсь, составляла 11, 5 миллиона тенге. А 7 мая текущего года мой долг возрос до 12, 1 миллиона. Откуда еще набежало 597 тысяч, надо спросить у банкиров.

Этот метод у них называется аннуитетным - погашается одновременно основной долг и выплачиваются проценты. При этом, доля основного долга в моих ежемесячных платежах составляет менее десяти процентов. Поэтому основной долг уменьшается медленно, а сумма платежа, приходящаяся на проценты, остается большой. Если бы доля основного долга в платежах была больше, то основной долг уменьшался бы быстрее и, соответственно, процент по кредиту со временем также становился бы меньше.

Другой причиной нынешнего бедственного положения ипотечников в Казахстане является привязка к доллару на весь период ипотечного кредитования. Она также приносит чистый доход банкам, которые, в этом случае, вообще ничем не рискуют. Мы все помним, что в 1993 году, когда у нас появилась своя национальная валюта, ее курс по отношению к доллару США составлял 4,5. Теперь доллар стоит 150 тенге. Говоря о необходимости привязки к доллару всех кредитов, банки вводят в заблуждение своих клиентов. Дело в том, что внешний долг в активах наших банков составляет всего около 10 процентов. А почему банки распространяют привязку к доллару на все виды кредитования, в том числе на ипотеку, средства на которую они получают от Казахстанской ипотечной компании?

Поехал я, было, в банк разбираться, да лучше бы не ездил. Там приготовили сногсшибательную новость, объявив неизвестно откуда фиксированный курс валюты при рефинансировании - 140 тенге за доллар. Теперь мой долг, следуя логике событий, вырастет до 16 миллионов тенге.

Как видим, общая задолженность и размеры ежемесячных выплат, соответственно, увеличиваются в такой степени, что это сильно уменьшает шансы ипотечника благополучно рассчитаться с кредитом.

В результате, Правительство вынуждено искать пути для оказания помощи множеству ипотечников, ставших несостоятельными должниками. Сами они уже организуются в движения, выдвигают требования в своих обращениях к Правительству и Парламенту о том, чтобы банки не отбирали у них квартиры. Вот таков результат применения аннуитетного метода расчета погашения ипотечного кредита и привязки к доллару в нашей стране.

- В чем же проблема, почему создалась такая ситуация?

- Проблема в том, что, в данной ситуации руководство банков второго уровня, как мне кажется, не заинтересовано в рациональном динамическом развитии самих банков, в повышении благосостояния добросовестного клиента. Они думают только о том, чтобы увеличивались доходы банка, не принимая в расчет финансового состояния клиента, которое, в наших условиях, часто оказывается недостаточно устойчивым.

В итоге, это создает препятствия для экономического процветания нашего государства.

Реформы, начатые в начале 90-х годов прошлого века, привносят в общество и экономическую жизнь страны все новые инструменты и мировоззрения. Понятие ипотечного кредитования - в их ряду. Оно расширяет платежеспособный спрос населения на жилье, позволяет вовлекать внебюджетные средства в жилищное строительство и производство стройматериалов, способствует подъему реального сектора экономики. Основной акцент при этом делается на развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования с учетом зарубежного опыта, который, к сожалению, не всегда оказывается применимым в наших условиях.

- Можно ли внести какие-либо изменения в эту систему, чтобы, как Вы говорите, были в выигрыше и население, и банки, и государству не приходилось решать их проблемы?

- Прежде всего, хочу отметить, что, в таких странах, как Германия, Малайзия, Канада и других, ипотечным кредитованием занимаются специализированные финансовые институты, а не обычные коммерческие банки.

На мой взгляд, выдачу ипотечных кредитов следует поручить Жилищному строительному сберегательному банку и Казахстанской ипотечной компании. Потому, что ипотека - это решение жилищного вопроса, это социальный вопрос, которым должно заниматься государство. Названные мной финансовые институты могут получать дополнительные ресурсы из бюджета страны, а также ресурсы в виде накопления от населения. Таким образом, при стоимости ресурсов не более трех процентов, при марже один-два процента они могут выдавать ипотечные кредиты со ставкой не выше пяти процентов годовых - на покупку жилья, на его строительство и ремонт. Это позволит государству планомерно решать вопрос об улучшении жилищных условий своих граждан.

Но, даже в случае, если ипотечное кредитование останется у банков второго уровня, для населения, для государства, да и для самих банков, было бы правильным обратиться, например, к советскому опыту кредитования населения. Тогда, по мере уменьшения основного долга, уменьшался и ежемесячный процент. По советской системе, за 55 месяцев погашения кредита мой основной долг составил бы 8,8 миллиона тенге, 23 процента от заемной суммы, а ежемесячные проценты уменьшились бы до 105 тысяч тенге. У банка появилась бы возможность в пять раз быстрее вернуть оборотный капитал, который можно использовать снова, и притом неоднократно, финансируя экономику страны.

 Сегодня, по официальным данным, в стране более 800 тысяч заемщиков, которым выделена астрономическая сумма - более полутора триллионов тенге. Как мы уже отмечали, это, в основном, средства КИК, то есть, в конечном счете, государственные. Если хотите точно - 1 690 670 миллионов тенге. Из этих средств по аннуитетному методу возврат 5,2 процента составит 87,9 миллиона тенге. По старому советскому методу - 387,2 миллиона. Таким образом, мы видим, что банки, недополучая оборотный капитал, сами себя загнали в тупик.

- Почему же, внедряя ипотеку, наши Национальный банк и Агентство по финансовому надзору допустили использование такой схемы?

- Лично мне это непонятно. Возможно, они, в свое время, недостаточно тщательно просчитали последствия применения учетной политики при аннуитетном методе погашения ипотечного кредита.

Долги, между прочим, увеличиваются адекватно увеличению доходов банков, отчего клиент становится неплатежеспособным, а это уже кризис ипотеки, выход из которого так настойчиво ищет Правительство.

Вообще, никакие предприятия не могут работать так, как работают отечественные банки. Этого не позволяет делать рынок цен. Нельзя булку хлеба продать за 200 тенге, если она на рынке стоит 40 тенге. Банки же накручивают цены по своему усмотрению.

- Какие еще меры Вы могли бы предложить для улучшения финансирования экономики страны?

Во-первых, как я уже говорил, ипотечным кредитованием должны заниматься специализированные финансовые организации - Жилстройсбербанк и Казахстанская ипотечная компания, а банки второго уровня должны кредитовать рыночное хозяйство, в том числе малый и средний бизнес, аграрный сектор, корпоративных клиентов.

Во-вторых, выдачу потребительских кредитов физическим лицам должны производить, опять-таки, не банки, а кредитные товарищества. Таких у нас насчитывается свыше тысячи.

В-четвертых, и это очень важно - процентные ставки кредитования не должны превышать 1,3 кратного размера ставки рефинансирования. Превышение должно изыматься в доход бюджета, что позволит предотвращать начисление высоких процентов ставок. Между тем, освободившись от ипотеки и розничных кредитов, банки второго уровня смогут более успешно выполнять свою главную функцию - кредитование рыночного сектора экономики.

В заключение хотелось бы подчеркнуть, что все, о чем мы говорим, не является проблемой узкого круга лиц. Все 800 тысяч ипотечников оказались в похожем положении. И еще одно: если правительство срочно не примет меры для решения ипотечной проблемы, ко второй половине 2010 года для населения возврат кредитов - погашение основного долга и процентов, - банкам второго уровня станет невозможным. Провизии дойдут до 100 процентов, и это создаст нежелательную ситуацию в банковской сфере.

Источник: ИА "Казинформ"

Заметили ошибку на сайте? Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter или Cmnd+Enter


Ваша реакция

Спасибо за ваше мнение

Вы уже голосовали

Читайте также

Загрузка...


Комментарии 0

Содержание комментариев к новостям не имеет никакого отношения к редакционной политике NUR.KZ. Мы не несем ответственность за форму и характер выставляемых комментариев. Просьба соблюдать установленные правила .